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Anschlussfinanzierung oder Prolongation
Läuft die Zinsbindung einer Baufinanzierung aus, müssen Kreditnehmende aktiv werden. Üblicherweise gibt es drei Optionen:
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Sollzinsbindung in Jahren ?
Mit der Sollzinsbindung kann der Zinssatz für einen Zeitraum von 5 bis 25 Jahren festgelegt werden. Ob eine kurze oder lange Zinsbindung sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab. Ihre Berater/in erklärt Ihnen gerne, welche Option für Ihre Baufinanzierung optimal geeignet ist.
Sollzins ?
Als Sollzins werden die Zinsen bezeichnet, die Sie für die Bereitstellung des Kredits an die Bank zahlen müssen. Er wird auch Kreditzins oder Darlehenszins genannt.
Als Tilgungssatz wird der prozentuale Anteil des Kreditbetrags bezeichnet, der jährlich getilgt werden soll. Die monatlich zu zahlende Kreditrate fällt jedoch höher aus als die Tilgungsrate, denn die durch die Kreditaufnahme entstehenden Zinskosten fallen zusätzlich an.
kostenlos und unverbindlich
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Passend zu Ihren Eingaben haben wir folgendes Angebot für Sie zusammengestellt:
mögliche monatliche Rate ?
Auf Basis der von Ihnen getätigten Angaben werden Konditionen unterschiedlicher Banken abgefragt und ein Median errechnet. Das Ergebnis dieser Berechnung ist kein konkretes Kreditangebot. Es begründet keinen Anspruch darauf, dass ein Kredit in dieser Höhe und zu diesen Konditionen gewährt wird. Die Berechnung erleichtert allerdings die Orientierung und verdeutlicht, welche Konditionen Ihr Kredit haben könnte. Die tatsächlichen Konditionen werden bei der späteren Kreditvergabe durch den Finanzierungspartner mitgeteilt und können von den hier dargestellten Werten abweichen.
750,00
Gesamtdarlehenssumme
300.00,00
Gebundener Sollzins p.a.
0,76
Effektiver Jahreszins
0,79
Erneut berechnen
Der Zins und damit die Kreditrate einer Immobilienfinanzierung sind nur für einen bestimmten Zeitraum vertraglich festgelegt – üblicherweise für 5, 10 oder 15 Jahre. Danach müssen die Konditionen neu verhandelt werden, denn meist besteht zu diesem Zeitpunkt noch eine Restschuld. Auch die Marktbedingungen sind anders als beim Abschluss der Erstfinanzierung. In der Regel ändern sich deshalb Zinssatz, Tilgungssatz und voraussichtliche Restlaufzeit. Grundsätzlich gibt es zwei Optionen:
Diese Neuverhandlung der Kreditkonditionen ist Chance und Risiko gleichzeitig. Einerseits können Sie sich bessere Zinsen sichern und langfristig enorm sparen. Andererseits kann eine Verschlechterung der Konditionen Ihren Baukredit aber auch deutlich teurer machen. Es lohnt sich, frühzeitig aktiv zu werden und möglichst viele Kreditangebote zu vergleichen. Diese Arbeit nehmen wir Ihnen ab: Wir vergleichen unverbindlich und kostenlos hunderte Anschlusskredite und helfen Ihnen, die optimale Entscheidung zu treffen.
Wer bei der Anschlussfinanzierung die kreditgebende Bank wechselt, kann alle Anbieter vergleichen und das beste Darlehen auswählen. Bei unserem kostenlosen und unverbindlichen Kreditvergleich berücksichtigen wir zum Beispiel die Angebote von über 500 Banken und Finanzinstituten. Sie haben keinen Aufwand, aber profitieren. Bei der Prolongation gibt es diese Möglichkeit nicht – Sie sind an das Angebot der bisherigen Bank gebunden.
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, wie viel Sie bei der Umschuldung einer Immobilienfinanzierung sparen können:
| Baufinanzierung | Prolongation | Anschlussfinanzierung |
|---|---|---|
| Kreditsumme | 175.000 EUR | 175.000 EUR |
| Laufzeit | 15 Jahre | 15 Jahre |
| Effektivzins | 3,97 % | 3,66 % |
| Monatliche Rate | 1.285,70 EUR | 1.259,66 EUR |
| Gesamtzahlung | 231.426,00 EUR | 226.738,80 EUR |
| Zinskosten | 56.426,00 EUR | 51.738,80 EUR |
| Ersparnis durch Anschlussfinanzierung | 4.687,20 EUR |
In der Beispielrechnung führt schon ein geringer Zinsunterschied über die Jahre zu Einsparungen von fast 5.000 Euro. In der Praxis ist das Sparpotenzial oft sogar größer. Erstens kann die Zinsersparnis je nach Erstkredit und Bonität höher ausfallen. Zweitens drehen sich viele Anschlussfinanzierungen um höhere Kreditsummen und längere Laufzeiten, bei denen sich wenige Prozentpunkte noch stärker rentieren.
Bleiben Sie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bei Ihrer bisherigen Bank, nennt man das „Prolongation“ – oder zu Deutsch schlicht „Verlängerung“. Die Konditionen für die weitere Rückzahlung werden neu verhandelt und an die veränderten Marktbedingungen und Ihre Kreditwürdigkeit angepasst.
Vorteile einer Prolongation
DDer bürokratische Aufwand einer Prolongation ist gering. Viele wichtige Dokumente liegen dem Kreditgeber bereits vor. Die Grundschuld bleibt unverändert. Eine Grundschuldabtretung und Notartermine sind nicht nötig. Sie selbst müssen oft gar nichts tun: Ihre bisherige Bank wird Ihnen frühzeitig und unaufgefordert ein Prolongationsangebot zusenden.
Sie kennen die Ansprechpartner/innen und die Abläufe bei Ihrer bisherigen Bank. Bei einer Prolongation müssen Sie sich nicht auf Veränderungen einstellen.
Nachteile einer Prolongation
Eine Prolongation ist meist die teuerste Option. Erstens ist der Bewegungsspielraum Ihrer Hausbank begrenzt, der Sollzins steht mehr oder weniger fest. Wir vergleichen für Sie dagegen die Angebote von über 500 Banken – es gibt so gut wie immer günstigere Anbieter. Zweitens spekulieren viele Banken auf die Bequemlichkeit der Kreditnehmenden und ziehen ihre Preise bewusst an.
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist haben sich Ihre persönlichen Lebensumstände verändert. Bei einer Prolongation können Sie jedoch kaum darauf reagieren. Die Flexibilität ist gering. Oft findet sich nur durch einen Kreditvergleich eine Finanzierungslösung, die in puncto Kreditrate, Laufzeit und Sondertilgung optimal zu Ihren aktuellen Anforderungen passt.
Am Ende der Zinsbindung oder 10 Jahre nach Vollauszahlung können Sie den Kreditgeber kostenlos wechseln und eine Anschlussfinanzierung mit einem besseren Zinssatz abschließen. Bei einer solchen Umschuldung der Baufinanzierung sind Einsparungen von mehreren Tausend Euro üblich. Überlassen Sie uns das mühsame Vergleichen: Wir finden kostenlos und unverbindlich den optimalen Immobilienkredit für Sie.
Vorteile einer Anschlussfinanzierung
Bei den hohen Kreditsummen und langen Laufzeiten von Baukrediten rentieren sich langfristig schon kleine Zinsverbesserungen enorm. Nutzen Sie unseren professionellen Kreditvergleich, um bei Ihrer Anschlussfinanzierung von einem günstigen Zinssatz zu profitieren.
Passen Sie monatliche Rate, Laufzeit, Tilgungssatz und Sondertilgung genau an Ihre Bedürfnisse an. Durch eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung können Sie nicht nur sparen, sondern auch Ihren finanziellen Spielraum vergrößern.
Nachteile einer Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank ist mit einigen Formalitäten verbunden. Halten Sie entsprechende Unterlagen bereit. Auch das Grundbuch muss aktualisiert und die Grundschuld auf den neuen Kreditgeber übertragen werden. Wir begleiten Sie dabei Schritt für Schritt.
Eine Umschuldung kann Verwaltungs- und Notarkosten verursachen. Auch eine Vorfälligkeitsentschädigung kann anfallen. Diese etwaigen Kosten müssen Sie jedoch den langfristigen Einsparungen gegenüberstellen. Unterm Strich lohnt sich eine Umschuldung fast immer.
Mit einem Forward-Kredit sichern Sie sich aktuell günstige Zinsen für die Zukunft. Die Konditionen werden vertraglich festgelegt, bevor Sie den Kredit tatsächlich abrufen – bis zu 5 Jahre Vorlauf sind möglich. Von etwaigen Zinsveränderungen sind Sie fortan nicht mehr betroffen. Für Sie gilt in jedem Fall der bereits vereinbarte Sollzins. Ein Forward-Darlehen lohnt sich besonders dann, wenn mit steigenden Bauzinsen zu rechnen ist.
Baufinanzierungen und auch Anschlusskredite sind komplexe Darlehen, bei denen es auf jedes Detail ankommt. Deshalb helfen Ihnen unsere erfahrenen Berater/innen dabei, alle Faktoren im Blick zu behalten. Gemeinsam stellen wir Kosten und Einsparungen gegenüber, um die optimale Finanzierungslösung zu finden. Dieser Service ist für Sie unverbindlich und kostenlos.
Was bei einer Anschlussfinanzierung wichtig ist:
Zins
Der Zins ist natürlich die zentrale Stellschraube. Je niedriger der Zinssatz, desto größer das Sparpotenzial. Weil wir unabhängig mit über 500 Banken zusammenarbeiten, ist die Auswahl geeigneter Kreditangebote groß.
KreditrateBei einer zu hohen monatlichen Belastung helfen auch niedrige Zinsen nicht. Deshalb müssen Monatsrate und Tilgung auf Ihre finanziellen Möglichkeiten zugeschnitten sein.
Zinsbindung
Oft wird die Laufzeit bei einer Anschlussfinanzierung so gewählt, dass in diesem Zeitraum eine vollständige Rückzahlung der Restschuld möglich ist. Individuelle Anforderungen können aber abweichen.
Zeitpunkt
Kreditnehmende genießen 10 Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens ein Sonderkündigungsrecht. Selbst bei noch laufender Zinsbindung dürfen Kreditgeber ab diesem Zeitpunkt keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Nebenkonditionen
Kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten und Tilgungssatzwechsel werden oft unterschätzt. Dabei sind sie wichtig, um flexibel auf unerwartete Einkommensschwankungen reagieren zu können.
Bei der Wahl der idealen Anschlussfinanzierung spielen viele Faktoren eine Rolle. Kreditnehmende sind dabei oft mit ähnlichen Fragen konfrontiert. Im Folgenden haben wir häufig gestellte Fragen zum Thema Anschlussfinanzierung und Prolongation zusammengefasst und beantwortet.
Normalerweise können Sie die Prolongation nicht vergessen, weil die kreditgebende Bank Ihnen frühzeitig Verlängerungsangebote für Ihren Immobilienkredit schickt. Möchten Sie diese Prolongationsangebote nicht annehmen, müssen Sie sich selbst eine Anschlussfinanzierung suchen. Kümmern Sie sich weder um eine Prolongation noch um eine Anschlussfinanzierung, wird Ihr Darlehen in der Regel automatisch in ein deutlich teureres, sogenanntes variables Darlehen ohne Zinsbindung umgewandelt.
Ist die Prolongation vertraglich beschlossen, gelten dieselben Vorschriften wie bei der Erstfinanzierung. Kostenlos kündigen können Sie also erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist oder 10 Jahre nach Vollauszahlung des neuen Darlehens (gesetzliches Sonderkündigungsrecht bei Immobilienkrediten). Bei vorzeitiger Ablösung verlangt die Bank ansonsten eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Ja, Sie können das Verlängerungsangebot der bisherigen Bank ablehnen. In dem Fall müssen Sie sich aber selbstständig um eine Anschlussfinanzierung bemühen und Ihre Baufinanzierung umschulden. Der neue Kreditgeber unterstützt Sie bei den Formalitäten. Eine Zustimmung der alten Bank ist nicht nötig.
Idealerweise beginnen Sie schon ein Jahr, spätestens aber 6 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung mit der Suche nach günstigen Anschlussfinanzierungen. So können Sie ohne Zeitdruck das optimale Kreditangebot auswählen.
10 Jahre nach Darlehensvollauszahlung genießen Sie außerdem ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht – selbst wenn die Zinsbindung noch läuft. Dann sollten Sie unbedingt prüfen, wie viel Sie durch eine kostengünstige Umschuldung Ihres Baukredits sparen können.
Schließen Sie keine Anschlussfinanzierung ab, läuft Ihr Darlehen zu variablen Zinsen weiter, die oft höher sind als zuvor. Denn nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wechselt die kreditgebende Bank normalerweise automatisch in den Standardtarif. Das kann zu deutlich höheren Monatsraten führen. Sie sollten frühzeitig eine günstige Anschlussfinanzierung abschließen, um deutliche Mehrkosten zu vermeiden.
Bei einer Prolongation wird die Baufinanzierung bei der bisherigen Bank fortgesetzt, allerdings zu neu vereinbarten Konditionen. Der Kreditgeber wird nicht gewechselt. Dieses Vorgehen ist bequem, aber in der Regel teurer als eine Umschuldung.
Bei einer Umschuldung wird der Immobilienkredit dagegen durch eine neue Bank weiterfinanziert. Die Restschuld gegenüber der bisherigen Bank wird mithilfe des neuen Darlehens auf einen Schlag abgelöst. Der Kreditgeber wird gewechselt, es erfolgt eine Anpassung der Grundschuld. Die Umschuldung eines Baukredits ist aufwendiger als eine Prolongation, kann langfristig aber die Zinskosten deutlich verringern.
Wir kümmern uns persönlich um Ihre Wünsche und Sorgen. Wir setzen alles daran, die passende Finanzierung für Ihr Anliegen zu erarbeiten. Deshalb endet das Gespräch mit KREDIT.DE immer mit einem konkreten Lösungsvorschlag. Wir analysieren die Ausgangssituation und geben Ihnen 100 Prozent ehrliches Feedback. Vielleicht hilft ein Darlehen dabei, Ihre Ziele zu erreichen – vielleicht müssen wir aber auch andere Wege einschlagen.
Die Beratung und der Service von KREDIT.DE sind für Sie komplett kostenlos. Bei erfolgreicher Kreditvermittlung erhalten wir von den kreditgebenden Banken eine Provision. Diese Einnahmen nutzen wir, um unsere Kosten zu decken. Deshalb müssen Sie bei uns niemals Beratungsgebühren zahlen oder in irgendeiner Form in Vorleistung gehen.
KREDIT.DE ist ein Kreditvermittler, der unabhängig mit über 500 Banken und Finanzinstituten zusammenarbeitet. Wir sind nicht an die Konditionen einzelner Banken gebunden, sondern wählen je nach individueller Anforderung das optimale Kreditangebot. Kommt durch unsere Vermittlung ein Kreditvertrag zustande, erhalten wir von der kreditgebenden Bank eine Provision. Für unsere Kundinnen und Kunden bleiben der Service und die Beratung von KREDIT.DE komplett kostenlos.
